Сдача имущества в аренду

В сегодняшнее время имущественные отношения между людьми регулируются законодательством РФ, в том числе имущественные отношения, связанные со сдачей имущества в аренду. Имущество в аренду вправе сдавать его собственник, но он может дать полномочия и иным лицам, например доверительному управляющему. Возможна ситуация, когда при заключении договора арендодатель не является собственником имущества, но он станет таковым на момент передачи имущества арендатору. На стадии заключения договора арендатору стоит выяснить полномочия арендодателя, от этого зависят правовые последствия заключения договора с ним.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным. Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ действительным является и договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

В соответствии со ст. 157 ГК РФ совершение сделки может быть поставлено под отменительное или отлагательное условие, наступление которого зависит в том числе от поведения стороны. Так, договор аренды вновь построенного здания допустимо заключить под отлагательным условием о регистрации арендодателем права собственности на объект аренды. Представляется, что при заключении договора аренды движимой вещи также можно предусмотреть отлагательное условие о возникновении права собственности на нее.

Если арендатору будет передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник имущества сможет потребовать оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании ст. 303 ГК РФ. Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права.

Помощник судьи Борисова О.В.